Made on
Tilda
10 лет в сделках с коммерческой недвижимостью, 10 объектов в собственном портфеле. Разбираю объект который вы рассматриваете — цифры, риски, договор — до того как вы туда вложитесь.
Всё, что я знаю про коммерческую недвижимость — узнал на своих деньгах, своих сделках и своих ошибках. Не в теории.
Все 10 объектов в портфеле куплены и управляются мной лично. Я не продаю чужие объекты — я живу с теми же рисками, что объясняю вам.
Работал напрямую с федеральными арендаторами — знаю, как они давят на ставку, обходят индексацию и что реально стоит за предварительным договором.
Доходность, окупаемость, риски локации и арендатора — методика отработана на собственных сделках, не на абстрактных кейсах.
«Самая дорогая ошибка, которую я совершил — поверил, что предварительный договор аренды с федеральной сетью гарантия. Это просто бумага. С тех пор я проверяю репутацию арендатора до сделки, а не после — и учу этому клиентов на консультациях.»
Присылаете объявление или адрес — я считаю доходность, оцениваю локацию, арендатора и риски договора. Даю прямой вердикт: брать или нет, и почему.
Ссылка на объявление или адрес помещения, которое рассматриваете.
Доходность, локация, риски арендатора и условий — заранее, до звонка.
30–60 минут. Разбираем цифры, отвечаю на вопросы, даю вердикт.
Итоговая сводка с цифрами и рекомендацией — можно показать партнёрам или банку.
Та же формула, которой я пользуюсь перед каждым просмотром объекта — для предварительной оценки, не вместо консультации.
Доходность = аренда в год ÷ цена объекта × 100. Окупаемость = цена объекта ÷ аренда в год. Среднее по стрит-ритейлу в Москве — 8–10%. Для точной оценки рисков и локации — нужна консультация.