до
сделки.
Разбираю объект который вы рассматриваете — цифры, локация, арендатор — до того как вы туда вложитесь.
Я не консультант.
Я собственник.
Всё что знаю — узнал на своих деньгах, своих сделках и своих ошибках. Не в теории.
Свои деньги в каждой сделке
Все 10 объектов куплены и управляются мной лично. Я живу с теми же рисками что объясняю вам.
Знаю переговоры с сетями изнутри
Работаю напрямую с федеральными арендаторами — знаю как они давят на ставку, обходят индексацию и что на самом деле стоит за их предложениями.
Считаю до, а не после
Доходность, окупаемость, риски локации и арендатора — методика отработана на собственных сделках, не на кейсах из книг.
«Самая дорогая ошибка которую я совершил — поверил что предварительный договор аренды с федеральной сетью гарантия. Это просто бумага. С тех пор проверяю репутацию арендатора до сделки, а не после.»
Объекты которые
уже работают
Реальные сделки — от покупки до первой аренды. Видео и цифры по каждому объекту.
Стрит-ритейл в Марьино
Купили на деньги от продажи квартиры и с соинвестором. Неочевидный выбор — сложная планировка, но отличная локация. Именно с этого объекта всё началось.
Стрит-ритейл в Нагатино
Угловое помещение на первой линии — именно такие объекты я ищу в первую очередь. Два фасада, высокий трафик, сетевой арендатор. Доходность выше среднего по рынку.
Угловое помещение у метро
Самый дорогой объект в портфеле — и один из лучших по потенциалу. Аптечная сеть, угол, первая линия от метро. Кредит дорогой, но актив растёт быстрее.
Объединённое помещение 175 м²
Два помещения объединили под требования Вкусвилла — фасадный проект, увеличение мощности, арендные каникулы. Самый трудный запуск в портфеле и главный урок про ПДА.
Разбор объекта
перед покупкой
Личная консультация с собственником 10 объектов
Присылаете объявление или адрес — считаю доходность, оцениваю локацию и арендатора. Даю прямой вердикт: брать или нет, и почему.
- Расчёт доходности и окупаемости по объекту
- Оценка локации по трём критериям отбора
- Оценка арендатора — надёжность, репутация, риск ухода
- Структурированный отчёт с цифрами после звонка
Присылаете объект
Ссылка на объявление, адрес, расположение, планировку и генплан проекта — всё что есть.
Я считаю и проверяю
Доходность, локация, надёжность арендатора — заранее до звонка.
Созваниваемся
30–60 минут. Разбираем цифры, отвечаю на вопросы, даю вердикт.
Вы получаете отчёт
Итоговая сводка с цифрами и рекомендацией — можно показать партнёрам или банку.
Прикиньте доходность сами
Та же формула которой я пользуюсь перед каждым просмотром объекта.
Среднее по стрит-ритейлу в Москве — 8–10%. Для точной оценки рисков и локации — нужна консультация.
